租赁业涉税政策分析
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根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，租赁业是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。
租赁业务的经营活动有两类：
第一，融资性质的租赁。承租人在进行生产（或流通、服务科研）的活动过程中，因缺乏资金不能购进所需的技术和设备，而向租赁企业提出要求；租赁企业经过融通资金、购进技术和设备，再出租给承租人使用；承租人则按租约（租赁合同）交纳租金。
第二，服务性质的租赁。租赁企业拥有通用机械设备、车辆等物质资料，需要单位按规定收取（交纳）租金，即可承租。
租赁业主要涉及缴纳的税种有营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税等。
一、营业税
（一）征税范围
1.根据《北京市地方税务局转发国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（京地税营[1995]318号）规定：融资租赁，是指经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，按“金融业”征税，其他单位从事融资租赁业务应按“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
2.根据《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：一方投资于另一方提供土地使用权的土地上建造建筑物，并依协议或合同规定的限定期满后，将土地使用权连同所建建筑物所有权一并转归原提供土地使用权的一方所有的行为，属于出租土地使用权和销售不动产业务。对于提供土地使用权的一方，应按照“服务业”税目“租赁业”项目征收营业税；对于投资建造建筑物的一方，应按照“销售不动产”税目征收营业税。
3.根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，境内远洋运输企业将船舶出租给境外单位或个人使用，其船舶出租的劳务发生地为“中华人民共和国境内”，应按照“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。
4.根据《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（京地税营[1997]432号）规定：以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。
5.根据《北京市地方税务局转发国家税务总局关于企业出租不动产取得的固定收入征收营业税问题的批复的通知》（京地税营[2001]218号）规定：企业以承包或承租形式将资产提供给内部职工和其他人员经营，企业不提供产品、资金，只提供门面、货柜及其他资产，收取固定的管理费、利润或其他名目价款的，如承包者或承租者向工商部门领取了分支机构营业执照或个体工商业户营业执照，则属于企业向分支机构或个体工商业户出租不动产和其他资产，企业向分支机构和个体工商业户收取的全部价款，不论其名称如何，均属于从事租赁业务取得的收入，均应根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，按“服务业-租赁”征收营业税。如承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向承包者或承租者提供各种资产所收取的各种名目的价款，均属于企业内部的分配行为，不征收营业税。
（二）计税依据
1.租赁业营业税的计税依据是以租赁收入作为计税营业额，不得扣除任何费用。
2.纳税人经营融资租赁业务，以其向承租者收取的全部价款和价外费用减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额，并依此征收营业税。出租货物的实际成本，包括纳税人为购买出租货物而发生的境外外汇借款利息支出。
（三）适用税率及计算方法
租赁业按5%的税率征收营业税。
应纳营业税=计税依据×适用税率
二、城市维护建设税（略）
三、教育费附加（略）
四、企业所得税
根据《转发财政部国家税务局关于经营高校学生公寓有关税收政策问题的通知》（京财税[2002]2556号）规定：
对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税。
五、个人所得税
个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。扣缴义务人每月所扣的税款，自行申报纳税人每月应纳的税款，都应当在次月七日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。
（一）根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人取得的财产租赁所得，适用比例税率，税率为20%。
财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
（二）关于财产租赁所得的征税问题
根据《国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知》（国税发[1994]89号）的规定：
1.纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。
2.纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
3.确认财产租赁所得的纳税义务人，应以产权凭证为依据，无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。
4.产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。
（三）关于财产租赁所得计算缴纳个人所得税时税前扣除有关税、费的次序问题
个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：
1.财产租赁过程中缴纳的税费；
2.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；
3.税法规定的费用扣除标准。
（四）个人出租房屋个人所得税的计税规定
根据《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）的规定，从2001年1月1日起，个人出租房屋取得的所得暂按10％的税率征收个人所得税。
（五）个人投资设备取得所得的计税规定
个人和医院签订协议，由个人出资购买医疗仪器或设备交医院使用，取得的收入扣除有关费用后，剩余部分双方按一定比例分成;医疗仪器或设备使用达到一定年限后，产权归医院所有，但收入继续分成。
个人的上述行为，实际上是一种具有投资特征的融资租赁行为。根据《中华人民共和国个人所得税法》的有关规定和以上事实，对上述个人取得的分成所得，应按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，具体计征办法为:自合同生效之日起至财产产权发生转移之日止，个人取得的分成所得可在上述年限内按月平均扣除设备投资后，就其余额按税法规定计征个人所得税;产权转移后，个人取得的全部分成收入应按税法规定计征个人所得税。税款由医院在向个人支付所得时代扣代缴。(国税函[2000]540号)
租赁业务的经营活动有两类：
第一，融资性质的租赁。承租人在进行生产（或流通、服务科研）的活动过程中，因缺乏资金不能购进所需的技术和设备，而向租赁企业提出要求；租赁企业经过融通资金、购进技术和设备，再出租给承租人使用；承租人则按租约（租赁合同）交纳租金。
第二，服务性质的租赁。租赁企业拥有通用机械设备、车辆等物质资料，需要单位按规定收取（交纳）租金，即可承租。
租赁业主要涉及缴纳的税种有营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税等。
一、营业税
（一）征税范围
1.根据《北京市地方税务局转发国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（京地税营[1995]318号）规定：融资租赁，是指经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，按“金融业”征税，其他单位从事融资租赁业务应按“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
2.根据《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：一方投资于另一方提供土地使用权的土地上建造建筑物，并依协议或合同规定的限定期满后，将土地使用权连同所建建筑物所有权一并转归原提供土地使用权的一方所有的行为，属于出租土地使用权和销售不动产业务。对于提供土地使用权的一方，应按照“服务业”税目“租赁业”项目征收营业税；对于投资建造建筑物的一方，应按照“销售不动产”税目征收营业税。
3.根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，境内远洋运输企业将船舶出租给境外单位或个人使用，其船舶出租的劳务发生地为“中华人民共和国境内”，应按照“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。
4.根据《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（京地税营[1997]432号）规定：以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。
5.根据《北京市地方税务局转发国家税务总局关于企业出租不动产取得的固定收入征收营业税问题的批复的通知》（京地税营[2001]218号）规定：企业以承包或承租形式将资产提供给内部职工和其他人员经营，企业不提供产品、资金，只提供门面、货柜及其他资产，收取固定的管理费、利润或其他名目价款的，如承包者或承租者向工商部门领取了分支机构营业执照或个体工商业户营业执照，则属于企业向分支机构或个体工商业户出租不动产和其他资产，企业向分支机构和个体工商业户收取的全部价款，不论其名称如何，均属于从事租赁业务取得的收入，均应根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，按“服务业-租赁”征收营业税。如承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向承包者或承租者提供各种资产所收取的各种名目的价款，均属于企业内部的分配行为，不征收营业税。
（二）计税依据
1.租赁业营业税的计税依据是以租赁收入作为计税营业额，不得扣除任何费用。
2.纳税人经营融资租赁业务，以其向承租者收取的全部价款和价外费用减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额，并依此征收营业税。出租货物的实际成本，包括纳税人为购买出租货物而发生的境外外汇借款利息支出。
（三）适用税率及计算方法
租赁业按5%的税率征收营业税。
应纳营业税=计税依据×适用税率
二、城市维护建设税（略）
三、教育费附加（略）
四、企业所得税
根据《转发财政部国家税务局关于经营高校学生公寓有关税收政策问题的通知》（京财税[2002]2556号）规定：
对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税。
五、个人所得税
个人所得税是对个人（自然人）取得的各项应税所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。扣缴义务人每月所扣的税款，自行申报纳税人每月应纳的税款，都应当在次月七日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。
（一）根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人取得的财产租赁所得，适用比例税率，税率为20%。
财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
（二）关于财产租赁所得的征税问题
根据《国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知》（国税发[1994]89号）的规定：
1.纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。
2.纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
3.确认财产租赁所得的纳税义务人，应以产权凭证为依据，无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。
4.产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。
（三）关于财产租赁所得计算缴纳个人所得税时税前扣除有关税、费的次序问题
个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：
1.财产租赁过程中缴纳的税费；
2.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；
3.税法规定的费用扣除标准。
（四）个人出租房屋个人所得税的计税规定
根据《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）的规定，从2001年1月1日起，个人出租房屋取得的所得暂按10％的税率征收个人所得税。
（五）个人投资设备取得所得的计税规定
个人和医院签订协议，由个人出资购买医疗仪器或设备交医院使用，取得的收入扣除有关费用后，剩余部分双方按一定比例分成;医疗仪器或设备使用达到一定年限后，产权归医院所有，但收入继续分成。
个人的上述行为，实际上是一种具有投资特征的融资租赁行为。根据《中华人民共和国个人所得税法》的有关规定和以上事实，对上述个人取得的分成所得，应按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，具体计征办法为:自合同生效之日起至财产产权发生转移之日止，个人取得的分成所得可在上述年限内按月平均扣除设备投资后，就其余额按税法规定计征个人所得税;产权转移后，个人取得的全部分成收入应按税法规定计征个人所得税。税款由医院在向个人支付所得时代扣代缴。(国税函[2000]540号)
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